Aquisição e arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros.
Atuação técnica em operações de aquisição e arrendamento de imóvel rural por pessoa estrangeira ou empresa equiparada, regidas pela Lei nº 5.709/71 e pelo regime de fiscalização do INCRA.
O regime da Lei nº 5.709/71.
A Lei nº 5.709, de 7 de outubro de 1971, disciplina a aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira residente no país, por pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil e — segundo interpretação consolidada — por pessoa jurídica brasileira da qual participe, a qualquer título, pessoa física ou jurídica estrangeira detentora da maioria do capital social e residente ou sediada no exterior (as chamadas empresas equiparadas a estrangeiras).
O diploma estabelece limites quantitativos (módulos de exploração indefinida — MEI), restrições de natureza territorial por município, exigência de autorização prévia do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) e, em hipóteses específicas, autorização do Congresso Nacional. Por força do art. 23 da Lei nº 8.629/93, o regime alcança também o arrendamento de imóvel rural — não apenas a transmissão da propriedade.
A matéria é especialmente relevante para investidores estrangeiros do agronegócio, fundos com participação externa, grupos multinacionais com subsidiárias brasileiras e operações de M&A que envolvam ativos rurais.
O STF reafirma o regime (abril/2026).
Em 23 de abril de 2026, o Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF), por unanimidade, concluiu o julgamento conjunto da Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental nº 342 (ADPF 342), ajuizada pela Sociedade Rural Brasileira, e da Ação Cível Originária nº 2463 (ACO 2463), proposta pela União e pelo INCRA, reconhecendo a recepção do art. 1º, § 1º, da Lei nº 5.709/71 pela Constituição de 1988. Pelo dispositivo, as empresas brasileiras controladas por capital estrangeiro permanecem equiparadas a empresas estrangeiras para fins de aquisição de imóvel rural — sujeitas, portanto, aos limites quantitativos, à prévia autorização do INCRA e, quando exigida, à autorização do Congresso Nacional.
O Tribunal assentou que a restrição encontra fundamento direto nos arts. 172 e 190 da Constituição da República, que autorizam a regulação do capital estrangeiro e a limitação à aquisição de terras por estrangeiros. Com isso, o STF estabilizou, em sede constitucional, o regime de fiscalização exercido pelo INCRA.
O Weber Advogados atuou em parecer de ingresso na ADPF 342, contribuindo para a discussão técnica que precedeu o desfecho. Além disso, acompanha diversos procedimentos correlatos ao tema perante o INCRA, a AGU e o Ministério Público Federal (MPF).
Como o escritório atua.
Pareceres prévios e enquadramento
Análise da aplicabilidade da Lei nº 5.709/71 à operação concreta — qualificação do adquirente ou do arrendatário como estrangeiro ou equiparado, fixação dos limites de área e identificação das hipóteses em que a autorização administrativa é exigida.
Due diligence registrária
Levantamento da cadeia dominial, conferência da matrícula imobiliária e dos gravames incidentes, identificação de aquisições pretéritas em desacordo com a lei e avaliação do seu impacto sobre a operação pretendida.
Atuação perante o INCRA e o Congresso Nacional
Avaliação do cabimento da regularização administrativa perante o INCRA, acompanhamento da instrução probatória, articulação com órgãos correlatos (Conselho de Defesa Nacional — CDN, IBAMA e AGU, quando pertinente) e, quando exigido, o procedimento de autorização legislativa.
Contencioso administrativo
Defesa em procedimentos de fiscalização e em impugnações a registros imobiliários promovidas pelo INCRA, pelo Ministério Público Federal (MPF) e pelas Corregedorias dos Tribunais de Justiça. Atuação fundada no acervo de pareceres e precedentes acumulado pelo escritório.
O que costuma surgir.
Empresa brasileira pode ser tratada como estrangeira?
Sim. Por força das Leis nº 5.709/71 e nº 8.629/93 e do Parecer Vinculante LA-01/2010 da AGU, a pessoa jurídica brasileira controlada por pessoa estrangeira, ou cuja maioria do capital social seja titularizada por pessoa estrangeira, equipara-se à empresa estrangeira para efeito da Lei — sujeita aos mesmos limites e ao mesmo regime de autorização.
O arrendamento de imóvel rural também está sujeito à Lei?
Sim. Por força do art. 23 da Lei nº 8.629/93, e na linha do entendimento atual da AGU (Parecer LA-01/2010), o arrendamento de imóvel rural por pessoa estrangeira ou por empresa equiparada submete-se aos mesmos limites e ao mesmo regime de autorização aplicáveis à aquisição.
Quando é exigida autorização do Congresso Nacional?
Quando a área pretendida ultrapassa 100 módulos de exploração indefinida (MEI). As operações dentro desse limite dispensam autorização legislativa, mas permanecem sujeitas à prévia autorização do INCRA.
Quais são as consequências da aquisição irregular?
O ato é nulo de pleno direito, com efeitos retroativos. Atrai, ainda, responsabilidade administrativa do Cartório de Registro de Imóveis que houver efetivado o registro sem a autorização legal, podendo a matrícula ser cancelada em processo administrativo instaurado pelo INCRA.
Direito público.
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